说好正式签完合同就写一篇经验帖，于是我来了。
先介绍一些基本概念：
现房（residential/secondary）：二手房，已经盖好的房子。
楼花（assignment/pre-construction）：预售房，尚未建成，只有修筑计划。
开盘（open）：楼花开始贩售。
分盘（allocation）：开发商根据经纪事先提交的worksheet（购买意向表，包括户型、朝向、楼层等）分配单位。买家只能购买分配到的单位。
收盘（closing）：房子交付。
首付（down payment）：买房时需一次性付清的第一笔款项，一般是全款的20%。
上市（listing）：开始在市面上出售。
为了方便，本文内楼花的工程期一率定为五年。现实中，每个盘都不一样，一般是四年到六年。
最后给一下预警：这一篇纯粹是经验分享，本人是第一次买房，绝非专业人士，以下内容仅供参考。
购房前的准备
成为购房者的前提条件看似简单粗暴：1）想买房了；2）有足够的钱。
但……也没那么简单。我和家属在决定买房前，先保证了自身条件能满足：
- 拿到PR，不用额外付外国买家税。
- 两人都有稳定的工作，能承担一定的经济压力，可以保证在买房后，能在不降低生活品质的前提下多养一栋房。
- 有足够的储蓄付首付。
另外，我俩都不会投资（仍在学习中），而钱放在银行里只会贬值，再加上没有自住房的需求，买一个不动产当长期投资房是最好的选择。
需要多少钱？
或者说，能买多贵的房？
先联系银行，问清楚目前具体能贷到多少款，别忘了问问有什么额外福利，或者出了什么新的政策。
接着，买现房和买楼花，预算的估算方式不一样。
现房估算：总价=现款+贷款
楼花估算1：总价=现款÷10%（不考虑未来经济能力）
楼花估算2：总价=现款+未来五年内的储蓄+五年后的贷款（考虑未来经济能力）
楼花，或者说预售房，和现房交易不一样，不需要一次性付清全款。用一个楼花的deposit structure示例：
第一次付款：签约时交1万签约订金；第二次付款：签约30天后，付总价的5% （减去签约时已付金额）；后续付款：90、120、365、540天后各付总价的2.5%……有的是150天付清20%，有的是180天、270天，每个盘不一样。
换句话说，买楼花时，只要有一笔初始资金就可以开始购买。半年内付掉全款10%，后续的10%就是一两年后的事了。等到五年后正式交房，才需要管最后80%。
如果高估了自己未来的购买力，付不起楼花的剩余款项，那只能将楼花转手。楼花转手要额外付律师费和一定的手续费，手续费有时免费，有时四五千，每个开发商不一样。
因此也诞生了被称为”炒楼花“的投资/投机手段：用几万块”预订“几十万的楼花，四五年后等房价涨上去后，在closing之际，以同规格现房的价格把楼花转让给别人。比如，五年前你付10万买了50万的楼花，五年后房价涨到65万，你再以65万的价格把楼花转手，这时，因为开发商只会收取合同签订时的50万，那多出来的15万（扣掉律师费、手续费，和可能的交易税）就归你了。
设置筛选条件
想清楚自己到底要买什么样的房子，不要把时间精力浪费在根本不会买的房子上。
我设置的筛选条件：
完全不考虑的：
- 治安混乱的区域
- 过于偏远的区域
- 紧邻厂房或工业区
- 没有停车位
- 建筑年龄5年以上
减分条件：
- 新开发商或小开发商
- 附近有廉租房
- 附近有尚未决定项目的待开发区
加分条件：
- 附近有mall，有学校，有成型的community
- 交通便利，有地铁站，在高速入口附近
楼花vs现房
如果可以，尽可能买现房。
因为买楼花实在有许多不确定和不利因素了：
- 开发商的可靠程度。虽然现在类似的事情不多了，但确实发生过且可能会再次发生：开发商觉得原本的价钱买低了，以银行不给贷工程款为借口取消项目，隔段时间后用另外的项目名涨价重新卖；开发商跑路导致盖到一半的楼直接烂尾；（最近的事）开发商以疫情期间物价涨幅超出承受能力为由，要求买家额外多付10万。
- 开发过程中的意外情况。比如，开发过程中被人投诉（环境问题、安全问题，etc），导致工程延期或整改。
- 临近区域未来的规划。举例：一条新高速让周边区域房价突涨；附近的空地被改成工业区；隔壁空地盖了一栋更高的楼，破坏了原本的采光和景致。
- 五年后能攒下、贷到多少钱。能保证自己五年内不会出现需要大笔花钱的意外情况吗？能保证自己五年后不会恰好在closing前丢掉工作导致贷不到款吗？
- 五年后的贷款利息。加拿大历史上最高利息达到了两位数，而且保持了好几年。以现在政府印钱的速度，五年后会不会历史重现，出现10%以上的利率？
- 可能的贬值。开发商是按未来五年后预估的新房房价来卖楼花，因此楼花一定比现房贵。但是，没人能保证五年后的房价涨幅跌幅会和现在预测的一样，买楼花要做好房子未来贬值的心理准备。
- 长期等待。除非是炒楼花，否则不论是自住还是投资，都得等五年。
- 小户型没车位。现在的condo楼花基本上只有大户型有资格购买车位。如果是别的城市也就算了，在GTA没车位会非常麻烦。
买楼花一定要事先做好足够的功课，即便如此，还是会有许多无法控制的因素。相比之下，买现房会保险很多。
至于我最后为什么会选择买楼花而不是现房：1）位置实在太好了，保值，而且那一块是政府未来的重点开发区域，升值空间大；2）有名的开发商，过去的项目搞得都不错，坑率低；3）第一批分盘就拿到了理想的户型；4）没有合适的现房。
如果有买楼花的打算，最好提前一年半年前就开始关注相关消息，了解附近区域的开发计划。
找一个靠谱的经纪
除非空闲时间非常多，可以时时刻刻关注新的listing、可以自己联系卖方经纪商谈看房买房砍价etc等琐事、可以自己找律师处理closing……否则，还是建议找一个房产经纪。
房产经纪的酬金是从交付房款里按百分比提成的，所以在房子卖掉/买到前，不用担心费用问题。但同时，这意味着对房产经纪而言，你买/卖的房子越贵越好、offer签得越快越好。
警惕那些嘴里只说好话、催着你下offer的无良经纪。还有一些经纪会只把自己手头上的房源提供给你，这样他既是买方经纪，又是卖方经纪，能从一份差事里拿双份提成。（不过，如果你没找经纪而是自己挑房子，可以挑中房子后联系卖方经纪，以让对方拿双份提成为条件让对方帮着砍价。）
买楼花时，一位经验丰富的优秀经纪尤为重要。因为楼花分盘是分批次的。首批最好最实惠，第二批就开始涨价了，到第三批，只剩下前两批没卖掉且涨价后的单位。能拿到哪个批次、哪个户型，全靠经纪的本事。
至于怎么找到合适的经纪，说一件反直觉的事：满大街给自己打广告的“金牌经纪”们，反而不太可能是真·金牌经纪。真正优秀的好经纪，凭借好口碑，只靠客户们口口相传就能坐等新客户自己找上门，不需要费工夫去搞品牌营销。
我的房产经纪是几年前认识的，她当时帮我们的一位亲戚以很不错的价格买到了很好的房子，所以轮到我们自己买房时，一下子就想起了她。事实证明，我们没选错人。而她的信息，在网上根本搜不到，但看社交媒体，会发现她的客源房源非常稳定。
最靠谱的经纪来自前客户的推荐。多多和周围人打听打听，如果找不到合适的，就优先挑选从业时间更长的。
买现房流水账
我们的策略是一边等楼花，一边看现房，如果碰到条件价格都合适的现房，就下offer试试，所以其实看了不少现房。
实地看房
买现房一定、一定要实地考察。
看房要预约，一般由经纪负责联系卖方安排，或者等open house（通常只有独立屋有open house，但疫情期间也很少了，condo的open house一般是开发商展示样板房）。
看房时，几个重点要看的地方：
- 周边环境。交通是否方便，周围有没有厂房，周边建筑有哪些，etc。
- 朝向，包括采光和窗外景致。记得把所有灯都关掉再观察。
- 户型。重点关注：电视机和沙发的预留位置、餐桌位置、冰箱位置、厨房格局。太过狭小、切角诡异的户型要谨慎考虑。
- 单位在楼层间的位置。如果紧邻电梯间或者garbage chute，就要注意了。
- 噪音。临近交通道路的房子需要注意。在卧室里呆一会儿，试试街上的杂音、走廊上的动静能不能听到。
- 维护情况。看几个小细节：木地板是否光滑无痕（不爱惜房子的话，搬家具很容易在木地板上留下痕迹），厨房台面的切面是否平整（做工不好的会有明显切角，和墙壁之间有缝隙），浴室的缝隙处的水渍（看有没有渗水情况）。
- condo的facilities和maintainance fee。看看condo都有哪些facilities，以及水电暖气网络这些费用有没有包括在maintainance fee里。一般来说，facilities越多，房子年龄越大，maintainance fee就越贵，比如泳池就是一个重点烧钱项目。
下offer
看房之后，若心动了，就可以让经纪准备下offer了。
Offer上的三个重点内容：开价、限定条件、closing date（正式签约后多久交房）。
99%的offer都是有限定条件的offer（conditional offer）。最常见的限定条件是贷款限定条件（若无法贷到足够款项则撤回offer）和要求验房（房子有问题的话可以撤回offer）。
如果房子很新或者卖方已提供验房报告，你非常想要这个房子，又确定不会有财务问题的话，可以试着给无条件offer。开价差距不大时，卖家会更愿意接下无条件offer。但违约后果不是开玩笑的，个人认为限定条件不能省。
如果卖方接下了你的offer，房子的listing情况会变成sold on condition，从市面上下架，不再接受新的offer。
如果卖方没接你的offer，大致会是以下几种原因：
- 最可能的原因——钱不够。
- 不满意限定条件，比如觉得closing date太晚了，希望早一点交付。
- 想等更多offer进来，希望数个买家互相提价竞争抢offer。
如果进入了抢offer阶段，请保持理智，不要盲目加价。没缘分的房子，错过就让它错过吧。
后续
因为没走到过这一步，我就讲讲几年前亲戚买房拿到offer后的流程吧，大致是：
- 找银行贷款。
- 找律师公证。
- 在offer规定的closing date前用现款+贷款把房子全款付清。这笔钱不是给卖家而是给律师，压在律师那里，等到closing时和房子一起交付。
- 正式closing，双方在律师的见证下交房。
买楼花流水账
前期准备
买楼花的话，大部分的工作落在经纪身上，作为客户要做的只有几件事：
- 提前开一张$10,000的bank draft交给经纪，让经纪能第一时间交订金签合约。
- 时刻关注开盘信息（这部分经纪会帮忙关注）。
- 开盘前一两个月的时候，开发商会组织open house，让经纪带客户来看模型、看户型。
- 快开盘时，经纪开始提交worksheet。你需要做的是告诉经纪你想要的单位和楼层（这个时候户型图已经出来了，所以直接报房间号即可）。要注意的是，并不是说你提交了worksheet，就一定能拿到理想户型。
- 等待，然后怀抱希望。
分盘后的快准狠
开发商一般会提前一个星期预告分盘，但具体几时几分很少公布，而且日期也会因情况而变。听经纪说，半夜三更突然分盘的事也不是没有。
正式分盘后，经纪会从开发商那里拿到几个单位，作为买方要立刻决定买不买、买哪一户。这期间只有一个小时的决定时间，因为经纪只能hold单位这么久，超过这个时间未决定，开发商就把单位收回去重新分配了。所以，即将分盘的关头，务必保持和经纪的联系畅通。
确定购买后，经纪会负责和开发商签约交订金，接下来就是签正式合同了。合同收到后，同样只有短短24小时的时间（时间由开发商决定，或短或长，每个开发商不同），不过，现在都是电子签了，24小时绰绰有余。
合同上内容很多，包括分期付款的具体数额、具体日期，预定的正式交房日期，开发期间可能出现的问题和相应条款，等等等等，很长，最好找律师review一下，review一次价格大概两三百刀。
Review不用赶在24小时内完成，签约后的10天是cooling off period，专门留给律师review。如果review不满意，可以重签或不签。
结语
这周刚签完合同，第一阶段算是尘埃落定了。后续若有新情况会补充进来。
欢迎咨询，但不保证专业性。GTA的朋友们如果想互相认识一下的话也很欢迎~